Construcții rezindențiale: ce sunt și cine le construiește

Piața imobiliară este în plină expansiune, iar condițiile actuale o definesc ca fiind cea mai sigură și fiabilă formă de investiție. Sectorul imobiliar este împărțit în două categorii, clădiri rezidențiale și clădiri nerezidențiale/comerciale.

Diferența dintre construcțiile rezidențiale și construcțiile nerezidențiale

Investiția în clădiri rezidențiale este mult diferită de investițiile imobiliare comerciale, astfel încât este nevoie de câteva informații suplimentare în legătură cu acest subiect.

Decizia de a investi în clădiri rezidențiale nu este ceva ce se face peste noapte. Trebuie studiată cu atenție piață, zona, avantajele și dezavantajele fiecărei investiții în parte. Decizia finală va fi luată în funcție de capacitatea personală de asumare a riscurilor, de obiectivele pe termen lung și de timpul alocat pentru acest proiect.

Atunci când vorbim despre clădiri rezidențiale, ne referim la clădiri și construcții care asigură spațiu de locuit, fiind limitate la uzul personal. Apartamentele, casele, duplexuri etc. sunt clădiri rezidențiale.

Imobilele nerezidențiale deservesc o afacere, indiferent de domeniu. Hoteluri, birouri de afaceri, depozite, hale metalice și din prefabricate de beton pentru uz industriale, se includ în domeniul construcțiilor nerezidențiale.

Conform normelor legale aflate în vigoare, fiecare categorie de clădiri este definită astfel:

Clădiri rezidențiale - construcții alcătuite din una sau mai multe camere, care sunt folosite pentru locuit, au dependințele, dotările și utilitățile necesare pentru acoperirea nevoilor de locuință a unei persoane sau unei familii.

Clădiri nerezidențiale – orice clădiri care nu sunt rezidențiale. Acestea includ clădirile care sunt utilizate pentru activități administrative, de agrement, comerciale, de cult, de cultură, educație, industriale, de sănătate, sportive, sociale, financiar bancare, turistice, precum și activități similare.

Clădiri cu destinație mixtă – orice clădiri care sunt folosite atât în scop rezidențial cât și nerezidențial.

Pentru încadrarea în una dintre categoriile de mai sus, se are în vedere destinația finală a clădirilor, inclusiv în cazul în care acestea sunt utilizate de alte persoane în afara proprietarilor, precum și modul de distribuire și înregistrare a cheltuielilor cu utilitățile.

Clădirile în care nu se desfășoară nicio activitate sunt considerate rezidențiale dacă aceasta este destinația care reiese din autorizația de construcție.

Ce este un dezvoltator imobiliar și care este implicarea lui în proiectele rezidențiale

Dezvoltatorul imobiliar este o persoană fizică sau juridică, care își desfășoară activitatea în una dintre cele mai provocatoare zone din domeniul imobiliar: dezvoltarea terenurilor. Pentru aceasta, el cumpără suprafețe mari de teren pe care construiește comunități rezidențiale, complexe industriale, centre comerciale sau alte structuri.

Dezvoltatorii au capacitatea de a recunoaște potențialul unei anumite proprietăți. Odată ce selectează zona pentru o dezvoltare potențială, în funcție de posibilitățiile financiare, pot implica în proiect și alte persoane fizice sau juridice sau fonduri de investiții, încât să fie acoperită suma necesară pentru achiziționarea terenului, construcția propriu zisă, dar și activitățile conexe de marketing și vânzare.

Dezvoltatorul imobiliar este diferit de o firmă de construcții, deși mulți dezvoltatori gestionează și procesul de construcție prin compania proprie. Dezvoltatorul își asumă cel mai mare risc în dezvoltarea unui teren. Printre activitățile pe care le desfășoară sunt incluse:

-       Cumpărarea terenului;

-       Finanțarea tranzacților imobiliare;

-       Construirea proiectului (sau subcontractarea unui constructor);

-       Crează, imaginează, controlează procesul de dezvoltare, de la început și până la sfârșit.

Dezvoltatorul imobiliar lucrează cu mulți specialiști de-a lungul derulării unui proiect, inclusiv arhitecți, urbaniști, ingineri, topografi, inspectori, avocați, insituții bancare sau de leasing etc.

Pentru realizarea și supravegherea unui proiect de dezvoltare imobiliară, sunt implicate mai multe persoane sau companii care contribuie la o bună desfășurare a lucrărilor. Printre aceștia se numără:

-       Firma de construcții/Antreprenorul General. În ultima perioada firmele de construcții tind spre antreprenoriat general. Astfel, aceștia preiau de la Beneficiar întreaga responsabilitate a execuției și a corelării tuturor disciplinelor participante la realizarea proiectului. Aceștia se ocupă cu prioritate de finalizarea lucrării de construcție: structura de rezistență, inchiderile perimetrale și acoperișul, instalațiile aferente și amenajările exterioare. Uneori, în funcție de proiect și de cerințele beneficiarului, aceasta ( firma de construcții ) se poate ocupa inclusiv de dotările de mobilier și echipamente încât proprietarul să preia clădirea “la cheie”. Sunt variante în care beneficiarul are anumite cerințe de finisaje sau dotări specifice pe care dorește să le realizeze prin eforturi prorii – atunci este o clădire „la gri” – din exterior este definitivată însă în interior sunt necesare lucrări de finisaje și dotări.

-       Directorul de Proiect – poate aparține Beneficiarului sau Firmei de construcții – Coordonează activitatea din șantier și este interfața dintre persoanele implicate în realizarea proiectului

-       Șeful de șantier. Este reprezentantul firmei de construcții, și este inginer constructor. El coordonează întreaga activitate pe șantier, începând cu aprovizionarea cu materiale și supravegherea lucrărilor; Este specific fiecărei discipline: construcții, instalații, drumuri, etc.

-       Dirigintele de șantier. Este reprezentantul beneficiarului (în cazul de față al dezvoltatorului imobiliar) și are ca sarcină supravegherea și corectitudinea realizării lucrărilor;

-       Responsabilul tehnic cu execuția – Aparține Antreprenorului General/firmelor de construcții/Instalații și este specific fiecărei discipline. Asigură respectarea cu strictețe a proiectului și a normativelor de execuție.

-       Firma de instalații. Realizează traseele electrice, instalațiile sanitare,  instalatile termice, inclusiv montarea tubulaturior pentru aerul condiționat;

-       Furnizorii de echipamente și materiale de construcții. Aprovizionează șantierul cu toate materialele necesare, pe baza unui deviz inițial și a unui calendar referitor la fazele de construcție;

Alegerea unui antreprenor general este garanția că, în calitate de beneficiar al lucrării nu vei fi solicitat în legătură cu aspectele tehnice. Singura obligație a beneficiarului este asigurarea finanțării pentru proiect.

Pentru mai multe informații referitoare la dezvoltarea de construcții rezidențiale precum și servicii de antreprenor general, așteptăm să ne contactezi.